Den svenska fastighetskrisen handlar om mycket mer än enbart Samhällsbyggnadsbolaget, SBB. Många fler företag i branschen har höga skulder som ger stora räntekostnader. Oron kring dem kommer att bestå under flera år framåt.
Den akuta krisen i SBB, som har väckt stor uppmärksamhet under de senaste månaderna, kanske för tillfället är över. Bytet av ledning, där den kontroversielle storägaren Ilija Batljan tvingas ta ett steg tillbaka, kan ge bolaget en ny chans.
Allt hänger nu på om den nye vd:n Leiv Synnes kan återupprätta förtroendet och snabbt avyttra en stor del av SBB:s fastigheter. Bankerna måste kunna lita på att det högbelånade bolaget klarar sina räntebetalningar, i annat fall fungerar inte finansieringen och följden blir då troligtvis en konkurs.
Men där är SBB ännu inte, vilket innebär en tillfällig lättnad för stora delar av fastighetsmarknaden och därmed även för samhällsekonomin. Faran finns att kollaps i ett fastighetsbolag kan dra med sig flera i fallet, såsom har inträffat vid tidigare kriser. I förlängningen skulle detta även kunna medföra stora kreditförluster för bankerna.
Sverige har erfarenhet av detta, både från den djupa 1990-talskrisen och den globala finanskrisen 2008-2009. Vid dessa tillfällen var det inte bostadsmarknaden som kraschade, även om det fanns stora problem också där. I stället var det högbelånade fastighetsbolag, med stort ägande av kontor och butikslokaler, som gick omkull. Detta slog hårt även mot bankerna och skakade hela samhällsekonomin.
Denna gång är riskerna mindre, eftersom fastighetsbolagen har tagit stora lån på finansmarknaderna – ofta i utlandet – och inte är lika beroende av krediter från de svenska bankerna. Men den internationella ränteuppgången har på senare tid gjort lånen mycket dyrare, samtidigt som utlåningen börjar stramas åt.
Det är betydligt fler svenska fastighetsbolag än SBB som därmed hamnar i knipa och tvingas sälja tillgångar, samtidigt som de söker mer krediter hos de inhemska bankerna. För bankerna blir det en svår uppgift bli att välja ut vilka fastighetsbolag som ska överleva.
Ansvaret ligger naturligtvis främst hos fastighetsbolagen själva – och bland dem finns också sådana som har starka finanser. Det kan inte heller vara något övergripande samhällsintresse att konkurser i alla lägen ska undvikas. Tvärtom kan det ibland vara bra med en omstart av vissa företag med nya ägare, efter att gamla skulder har rensats bort.
Men om många fastighetsbolag samtidigt hamnar i kris så blir det betydligt mer allvarligt, både för branschen och bankerna liksom för samhällsekonomin. Detta läge har ännu inte uppstått, men gäller också att undvika.
Många fler bolag än SBB kommer att behöva sanera sina finanser genom att sälja fastigheter och söka nya krediter. För bankerna, som än så länge är finansiellt starka, blir det en balansgång om de ska ge nya lån – och i så fall på vilka villkor.
Detta gäller under flera år framåt. Finansinspektionen och Riksbanken har nyligen pekat på att fastighetsbolagen kommer att ha ett årligt finansieringsbehov på cirka 100 miljarder kronor, enbart för att kunna omsätta sina befintliga lån. Utöver detta kan de behöva ytterligare krediter.
Mycket av krisen beror givetvis på det höga ränteläget. Fastighetsbolagen tog sina stora lån när det var billigt och sedan har räntorna stigit mycket snabbt. Men även om pandemin och Rysslands krig mot Ukraina var svåra att förutse, så var det inte oväntat att de internationella räntorna förr eller senare skulle stiga.
Ränteuppgången, både av marknadsräntorna och bankernas utlåningsräntor, har dock blivit kraftigare än förutsett. Därför är det främst bolag med små marginaler som nu är hårdast pressade. Deras höga risktagande kunde tidigare ge stora vinster, men åstadkommer nu i stället besvärande – och kanske även katastrofala – förluster.
Sådan är marknadsekonomin och det finns ingen anledning att ömka krisdrabbade företag. Men samtidigt gäller det att undvika samhällsekonomiska kriser som främst kan uppkomma genom banksystemet. Följden av en sådan bankkris kan bli ett kreditstopp som riktas mot alla kunder, även sådana som är helt oskyldiga till problemen.
Därför är det viktigt att hålla beredskap för en bankkris som i sin tur kan leda till en bredare finanskris. Numera är Sverige betydligt bättre rustat för en situation än vid tidigare kriser. Såtillvida har våra erfarenheter varit till nytta.
Men i Sverige tar vi lugnare på situationen än man gör på de internationella finansmarknaderna. Där värderas den svenska kronan allt lägre, delvis till följd av fastighetskrisen.
Det kanske är överdrivet, men på dessa marknader sitter minnet kvar från tidigare finanskriser som började i fastighetsbolag och sedan spred sig vidare genom ekonomin. Sådant verkar vi svenskar ha lättare att glömma.